Вычет при покупке дома мы считаем на каждого покупателя: и на того, кто покупает дом один, и на супругов, у каждого из которых своё право на вычет. Правила сверены со статьёй 220 Налогового кодекса и разъяснениями ФНС на ноябрь 2026 года. Какое право у вас уже использовано, видно в личном кабинете налогоплательщика.
Налоговый вычет при покупке дома: кому он положен?
Вычет положен налоговому резиденту России, который купил жилой дом на свои деньги, зарегистрировал право собственности и платит НДФЛ с зарплаты или другого дохода. Государство возвращает уже удержанный налог, поэтому без официального дохода возвращать нечего. Право при этом не сгорает: его заявят, когда появится доход с НДФЛ.
Доход с НДФЛ
Зарплата, аренда, продажа имущества. Вернут не больше, чем удержали, остаток переходит на следующие годы.
Право зарегистрировано
При покупке по договору право на вычет возникает после регистрации собственности. Его подтверждает выписка ЕГРН.
Оплата и продавец
Маткапитал и деньги работодателя из расходов вычитают. Покупка у близких родственников вычета не даёт совсем.
Читатель журнала Т-Ж в комментариях спросил прямо: «Если работаю не официально и налоги не плачу с зарплаты, то и вычет не вернуть?» Ответ там же: «нет, т.к. нет уплаченного налога». Второй частый вопрос задают те, кто уже получал вычет за прошлое жильё: им стоит проверить остаток лимита. Повторно право не предоставляют, но если прошлая покупка стоила меньше 2 млн ₽, неиспользованный остаток переносят на дом.
Какая сумма налогового вычета при покупке дома?
При ставке 13 % вычет возвращает до 260 000 ₽ за покупку дома и участка (лимит расходов 2 млн ₽) и до 390 000 ₽ с процентов по ипотеке (лимит 3 млн ₽).
Лимиты считаются на каждого покупателя, и цена дома сверх 2 млн ₽ сумму возврата уже не увеличивает.
С 2025 года НДФЛ взимают по шкале от 13 до 22 %. Лимиты остались прежними, но ФНС пояснила изданию РБК-Недвижимость: «Сумма налога к возврату зависит от суммы удержанного НДФЛ и в том числе от ставки налога». При высоком доходе вернуть можно больше 260 000 ₽.
Максимум возврата при разных ставках НДФЛ, по разъяснению ФНС
| Ставка НДФЛ | Годовой доход | За покупку дома, до | С процентов ипотеки, до |
|---|---|---|---|
| 13 % | до 2,4 млн ₽ | 260 000 ₽ | 390 000 ₽ |
| 15 % | от 2,4 до 5 млн ₽ | 300 000 ₽ | 450 000 ₽ |
| 18 % | от 5 до 20 млн ₽ | 360 000 ₽ | 540 000 ₽ |
| 20 % | от 20 до 50 млн ₽ | 400 000 ₽ | 600 000 ₽ |
| 22 % | свыше 50 млн ₽ | 440 000 ₽ | 660 000 ₽ |
Возврат приходит частями, в пределах налога, удержанного за каждый год. С зарплаты 100 000 ₽ в месяц за год удерживают 156 000 ₽ налога. Значит, 260 000 ₽ вернутся за два года: 156 000 ₽ за первый и 104 000 ₽ за второй. Неиспользованный остаток переходит на следующие годы.
Положен ли вычет при покупке дома с земельным участком?
Да, участок для ИЖС или под покупаемым домом входит в вычет, но в тот же общий лимит 2 млн ₽. Отдельных 260 000 ₽ за землю не будет. Расходы на участок заявляют с даты, когда зарегистрирована собственность на стоящий на нём дом.
Пока дом не зарегистрирован, земля вычета не даёт. Эксперт Т-Ж Екатерина Мирошкина ответила читателю со стройкой: «у вас тоже есть право на вычет, но заявлять его пока рано». Если покупают готовый дом с зарегистрированным правом, дом и участок идут одним договором, права регистрируют в один день, и вычет заявляют сразу на всё.
Право на вычет возникает при покупке объекта, зарегистрированного как жилой дом. Садовый дом без признания жилым, баню и гараж налоговая не примет. Дом, купленный недостроенным, вычет тоже даёт. Расходы на его достройку и отделку учитывают, если договор прямо называет дом недостроенным или без отделки.
Как получить вычет обоим супругам?
Каждый супруг заявляет свой вычет, потому что дом, купленный в браке без брачного договора, принадлежит обоим, даже если в выписке ЕГРН записан один. Лимиты у супругов раздельные: до 2 млн ₽ расходов на покупку и до 3 млн ₽ процентов на человека. Расходы между собой делят заявлением о распределении, которое прикладывают к декларации.
На форуме nalog-nalog.ru спрашивают: «купили дом с женой, дом оформлен на супругу, могу ли я получить налоговый вычет?» Эксперт отвечает «да» со ссылкой на письма Минфина и обзор Верховного суда 2015 года. Частая ошибка обратная: вычет оформляет один супруг, про второго забывают, и на доме дороже 4 млн ₽ семья теряет 260 000 ₽.
Лимит неработающего супруга второму не переходит: каждый использует только свой. Супруг в декрете или без официального дохода заявит вычет позже, когда появится доход с НДФЛ. Право сохраняется, налог вернут за три года до заявления.
Оформить дом на одного собственника или в долях, решают до сделки: от этого зависят будущая продажа и наследство. Разбор в статье один собственник или долевая собственность.
На кого оформить дом? Порядок сделки показали на своём доме.Юридическая чистота: право собственности, участок ИЖС и порядок сделки
Налоговый вычет при покупке дома в ипотеку: как вернуть проценты?
Проценты по целевому кредиту на дом возвращают отдельным вычетом: до 3 млн ₽ уплаченных процентов на человека, то есть до 390 000 ₽ при ставке 13 %. Их заявляют ежегодно по сумме, уплаченной банку. Правило действует для кредитов, выданных с 2014 года, и только по одному объекту.
У супругов лимит по процентам свой у каждого, делить проценты можно в любой пропорции. Нужны кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах за год. Если банк обменивается данными с налоговой напрямую, эти сведения он передаст сам. Как получить сам кредит на частный дом, мы разобрали в статье ипотека на частный дом.
Сколько вернут при покупке дома за 24,9 млн ₽: пример расчёта
Дом за 24 900 000 ₽ дороже лимита в двенадцать раз, поэтому сумму возврата определяет число покупателей с правом на вычет и доходом с НДФЛ. Два работающих супруга возвращают до 520 000 ₽, с ипотекой до 1,3 млн ₽ за годы выплат.
Вычет при покупке дома за 24,9 млн ₽ при ставке 13 %
| Ситуация покупателя | За покупку | С процентов ипотеки | Максимум к возврату |
|---|---|---|---|
| Один покупатель, без ипотеки | 260 000 ₽ | нет | 260 000 ₽ |
| Два супруга, без ипотеки | по 260 000 ₽ | нет | 520 000 ₽ |
| Один покупатель, ипотека | 260 000 ₽ | до 390 000 ₽ | 650 000 ₽ |
| Два супруга, ипотека | по 260 000 ₽ | до 390 000 ₽ каждому | 1 300 000 ₽ |
| Один супруг уже использовал вычет на прошлое жильё | 260 000 ₽ второму супругу | до 390 000 ₽ второму, если он не использовал проценты | до 650 000 ₽ |
Часть цены оплатили материнским капиталом? Собственных расходов всё равно больше 2 млн ₽, и лимит по расходам останется полным. Проценты возвращают по мере выплаты кредита, за несколько лет.
Положен ли вычет пенсионерам и за детей?
Пенсионер может перенести вычет на три года до года покупки и вернуть налог, удержанный, пока он работал. Родители могут заявить вычет за долю несовершеннолетнего ребёнка в пределах своего лимита, а ребёнок своё право на будущее не теряет.
Пенсия НДФЛ не облагается, поэтому пункт 10 статьи 220 разрешает перенос не больше чем на три предшествующих года. При покупке в 2026 году вернут налог за 2025, 2024 и 2023 годы. Эксперт «Главной книги» на форуме подтвердил, что это касается и пенсии по инвалидности.
Перенос на три прошлых года
- Нужен доход с НДФЛ в эти годы, одной пенсии мало
- Лимиты те же: 2 млн ₽ на покупку, 3 млн ₽ на проценты
- Работающий супруг пенсионера заявляет свою часть отдельно
Доля ребёнка до 18 лет
- Вычет по доле ребёнка заявляет родитель
- Лимит родителя общий: 2 млн ₽ на все доли вместе
- Ребёнок сохраняет собственное право на вычет во взрослом возрасте
Если в покупке участвует родитель, который вносит свою часть денег и становится собственником доли, он тоже заявит вычет с переносом, когда в прошлые годы у него был доход с НДФЛ. Для всех покупателей сделки важно ещё одно условие: продавец не должен быть родственником ни одному из них.
Когда вычет при покупке дома не дадут?
Вычет не дадут при сделке с близким родственником, при повторном вычете, когда лимит уже выбран полностью, и за объект, который не зарегистрирован как жилой дом. Деньги работодателя, маткапитал и бюджетные выплаты из расходов вычитают. Срока владения, прописки или стажа статья 220 не требует.
Близкие родственники по статье 105.1 Налогового кодекса: супруг, родители, дети, братья и сёстры, опекун. Отказ касается всех покупателей сделки. Читательница «Правоведа» описала свой случай: «Дом приобретали в 2016 году у свекрови. В Договоре купли-продажи указан только муж». Юрист ответил, что вычета не получит ни муж, ни она.
Ещё одна причина отказа: нет документа об оплате. Им служат выписка банка или аккредитив, а при расчёте наличными через ячейку нужна расписка продавца. Как оформить покупку с материнским капиталом, разобрано в статье материнский капитал на покупку дома.
Как получить вычет и какие документы нужны?
Способов три: декларация 3-НДФЛ после конца года, через работодателя в том же году или упрощённый порядок, когда банк сам передаёт данные в налоговую. Право появляется в год регистрации собственности и сроком не ограничено. Налог же вернут только за три последних года.
Три способа получить деньги
Декларация 3-НДФЛ. Подаёте в личном кабинете с января следующего года, камеральная проверка идёт до трёх месяцев.
Через работодателя. Налоговая за 30 дней подтверждает право, и бухгалтерия перестаёт удерживать НДФЛ из зарплаты.
Упрощённый порядок. Если банк передаёт данные в ФНС, заявление появится в кабинете до 20 марта, проверка займёт месяц.
Что собрать для налоговой
Выписка ЕГРН на дом и участок, договор купли-продажи, документы об оплате: платёжки, выписка банка или расписка продавца. Для ипотеки кредитный договор и справка банка о процентах. Супругам свидетельство о браке и заявление о распределении. Справку о доходах обычно не просят: доходы уже видны в кабинете.
За дом, зарегистрированный в 2026 году, декларацию подают с января 2027-го. Если покупка давняя и вычет не заявляли, право осталось, а налог вернут за последние три года.
Частые вопросы про вычет при покупке дома
Сколько лет можно получать вычет при покупке дома?
Право на вычет бессрочное, налог возвращают за три года до заявления. Остаток переходит на следующие годы, пока лимит не выбран. Проценты заявляют каждый год по мере выплаты кредита.
Можно ли получить вычет за земельный участок под домом?
Да, участок ИЖС или участок под домом входит в тот же лимит 2 млн ₽. При покупке готового дома одним договором права на дом и землю регистрируют вместе.
Могут ли оба супруга получить вычет за один дом?
Да, лимит привязан к человеку. Если дом куплен в браке и стоит больше 4 млн ₽, каждый супруг возвращает до 260 000 ₽. Нужен доход с НДФЛ у обоих.
Дадут ли вычет при покупке дома у родственников?
Нет, если продавец супруг, родитель, ребёнок, брат или сестра покупателя. Отказ получат оба супруга, даже если в договоре записан один.
Что в итоге
Лимит вычета 2 млн ₽ на покупку и 3 млн ₽ на проценты считается на каждого человека и возвращается из уплаченного налога.
При ставке 13 % два работающих супруга, покупающие дом дороже 4 млн ₽, вернут до 520 000 ₽, а с ипотекой до 1,3 млн ₽, при высоком доходе больше. Заявляйте вычет на обоих, не покупайте у родственников и проверьте, что в ЕГРН записан жилой дом.
Что для вычета есть у нашего дома?
Мы продаём свой дом в Коккорево сами, и по документам у покупателя есть основания для вычета: жилой дом на участке 12 соток ИЖС, право зарегистрировано, обременений нет, выписка ЕГРН на руках. Мы построили его в 2021 году, собственник с тех пор один.
Что важно для вычета
- Дом 259 м² на участке ИЖС, один собственник с 2021 года
- Обременений и прописанных нет, есть выписка ЕГРН и проектная документация
- Купить можно в ипотеку, с маткапиталом или за свои деньги
- Продаём без посредников: если покупатель нам не родственник, отказа из-за родства с продавцом не будет
Цена дома с запасом закрывает лимиты обоих супругов, поэтому каждый супруг с доходом с НДФЛ может заявить вычет в пределах лимита: вместе до 520 000 ₽, с ипотекой до 1,3 млн ₽ при ставке 13 %. Мы строили дом для нескольких поколений, квартира 40 м² с отдельным входом подходит родителям, и если они оплатят свою долю и у них есть доход с НДФЛ, тоже смогут заявить вычет. После покупки дом облагается налогом на имущество, его мы посчитали в статье налог на частный дом. Бумаги на сам объект перечислены на странице документы при продаже дома. Форму собственности решают до сделки, и юридическую чистоту нашего дома и порядок сделки мы показали отдельно.
Площадь дома
259 м² (3 этажа)
40 м² автономная квартира
отдельный вход
Материал
Газобетон, монолит
2021 год постройки
Электричество зимой
13,5–20 тыс.
₽/мес
реальные показания
счётчика за декабрь–февраль
Обязательства
Никаких
ни взносов, ни платы за обслуживание дома
Адрес: Коккорево, Всеволожский район, Ленинградская область · 12 соток, ИЖС · 39 км от КАД, 500 м до Ладоги
+7 (993) 990-00-96
Посмотреть дом и документы на него
На просмотре показываем выписку ЕГРН, проектную документацию и сам дом: фундамент, котельную, кровлю, щитовую. Можно приехать со своим экспертом или оценщиком. Сделка через нотариуса или банковскую ячейку.
Коккорево, Всеволожский район, 39 км от КАД. Цена 24 900 000 ₽, от собственника, без комиссии. Полное описание на главной странице.
Источники
- Статья 220 НК РФ, редакция закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ: лимиты 2 и 3 млн ₽, участок ИЖС, отделка, дети, пенсионеры, взаимозависимые лица, 30 дней для работодателя. КонсультантПлюс.
- ФНС России, вычет при приобретении имущества: кредиты с 2014 года, перечень взаимозависимых, перенос остатка. nalog.gov.ru.
- ФНС России, упрощённый порядок вычетов: заявление до 20 марта, проверка один месяц. nalog.gov.ru.
- ФНС России: срок обращения за возвратом три года. nalog.gov.ru.
- Ставки НДФЛ с 2025 года и максимум возврата по ним, комментарий ФНС от 05.02.2025. РБК-Недвижимость.
- Лимит процентов у каждого супруга. ppt.ru.
- Вопросы покупателей: журнал Т-Ж, эксперт Екатерина Мирошкина; форум nalog-nalog.ru, 17.01.2018; «Правовед», 04.04.2025; форум «Главной книги», 17.01.2024.
- Взаимозависимые физические лица: ст. 105.1 НК РФ; камеральная проверка до трёх месяцев: ст. 88 НК РФ. Расчёты возврата на зарплате 100 000 ₽ и для двух супругов: наши, по ставке 13 %.
- Данные об объекте: наши документы собственников, выписка ЕГРН.
Юридическая чистота →
Право собственности, ИЖС и порядок сделки по нашему дому
Ипотека на частный дом →
Какие программы дают на дом с участком и что проверяет банк
Документы при продаже дома →
Что продавец обязан показать до сделки и как это проверить
Все статьи →
Разборы по своим чекам: стройка, деньги, две семьи