Налоговый вычет при покупке дома: сколько реально вернёт семья

Мы построили этот дом в 2021 году и живём в нём пятый год · Опубликовано 23 сентября 2026

Налоговый вычет при покупке дома покупатель обычно вспоминает уже после сделки, а считать его лучше до неё. 260 000 ₽ на человека это заметные деньги, и от того, как оформлена покупка, зависит, получит их один человек или двое. Я Александра, собственница дома 259 м² в Коккорево: мы построили его в 2021 году и продаём сами. Я не бухгалтер, поэтому всё ниже сверено со статьёй 220 Налогового кодекса и сайтом ФНС на сентябрь 2026 года, а свой случай уточняйте в налоговой.

Налоговый вычет при покупке дома: кому он положен?

Коротко: вычет положен налоговому резиденту РФ, который купил жилой дом за свои деньги и платит НДФЛ. Это не выплата от государства, а возврат уже удержанного налога. Нет официального дохода с НДФЛ, значит, возвращать нечего. Исключение сделано для пенсионеров, о нём ниже.

В кодексе это имущественный вычет, подпункт 3 пункта 1 статьи 220. Налог пересчитывают так, будто вы заработали на сумму расходов меньше, и разницу возвращают. Проценты по ипотеке идут отдельным вычетом, подпункт 4.

Повторно вычет не дают. Но лимит на покупку можно добирать: если первое жильё стоило меньше 2 млн ₽, остаток переходит на следующее. Вычет по процентам дают только по одному объекту, даже если 3 млн ₽ не выбраны.

Какая сумма налогового вычета при покупке дома?

Коротко: расходы на покупку учитываются в пределах 2 млн ₽, проценты по ипотеке в пределах 3 млн ₽. При ставке 13 % это возврат до 260 000 ₽ и до 390 000 ₽ соответственно. Лимиты считаются на человека, а не на дом, и цена дома выше лимита сумму возврата не увеличивает.

Вычет возвращается не одним переводом, а по мере уплаты налога. Допустим, зарплата 100 000 ₽ в месяц. С неё удерживают 13 000 ₽ НДФЛ, за год 156 000 ₽. Значит, 260 000 ₽ вы получите примерно за два года: 156 000 ₽ за первый год и 104 000 ₽ за второй. Остаток никуда не сгорает, он ждёт следующих лет.

Положен ли вычет при покупке дома с земельным участком?

Коротко: да, участок под ИЖС или участок под покупаемым домом входит в вычет, но в тот же общий лимит 2 млн ₽. Отдельных 260 000 ₽ за землю не будет. Право на вычет по участку наступает только после регистрации права собственности на дом.

Правило писали под тех, кто покупает голую землю и строится: пока дома нет, участок вычета не даёт. С готовым домом проще. Дом и участок покупаются одним договором, право на оба объекта регистрируется в один день, и вычет можно заявлять сразу за всё. Проверьте только назначение объекта в выписке ЕГРН: вычет положен за жилой дом. За баню, хозяйственную постройку или нежилое здание его не дают, как бы там ни жили на деле.

Сколько вернут при покупке дома за 24,9 млн ₽: пример расчёта

Коротко: если дом за 24 900 000 ₽ покупают два работающих супруга, каждый заявляет свои 2 млн ₽ расходов, и семья возвращает до 520 000 ₽. С ипотекой к этому добавляются проценты: до 390 000 ₽ на каждого, кто оформил вычет по процентам.

Возьму для примера наш дом. Цена 24 900 000 ₽, это в двенадцать раз больше лимита. Часть оплатили маткапиталом? Собственных расходов всё равно больше 2 млн ₽. Потратились потом на отделку первого этажа? Лимит уже выбран покупкой. В дорогом доме вопрос не в том, какие чеки собрать, а в том, сколько человек в семье имеют право на вычет и сколько налога они платят.

Цифры максимальные, при ставке 13 %, и каждый год ограничены уплаченным налогом. Во что обходится содержание такого дома после покупки, я разбирала на странице финансы и содержание.

Как получить вычет обоим супругам?

Коротко: дом, купленный в браке без брачного договора, считается общим, даже если в выписке ЕГРН записан один супруг. Поэтому вычет заявляет каждый, в пределах своих 2 млн ₽. Расходы делят заявлением о распределении.

Частая ошибка: всё оформляют на мужа, он получает свои 260 000 ₽, а про жену забывают. На доме дороже 4 млн ₽ это минус 260 000 ₽ для семьи.

Условие для второго супруга то же самое: официальный доход с НДФЛ и неиспользованное право на вычет. Если жена в декрете или не работает, её вычет не пропадает, она заявит его позже, когда появится доход. Кто из вас будет собственником, одним или в долях, решайте заранее: про плюсы и минусы долевой собственности у нас есть отдельный разбор, один собственник или долевая.

Налоговый вычет при покупке дома в ипотеку: как вернуть проценты?

Коротко: проценты по целевому кредиту на покупку дома возвращаются отдельным вычетом, до 3 млн ₽ уплаченных процентов, то есть до 390 000 ₽. Заявлять их можно каждый год, по сумме процентов, реально уплаченных банку за этот год. Вычет по процентам дают только по одному объекту.

Для процентов нужны кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах за год. Если банк участвует в обмене данными с ФНС, он передаёт эти сведения сам, и вычет оформляется в упрощённом порядке, почти без бумаг. Как выбрать банк и программу, в этой статье не разбираю: здесь только про возврат налога с процентов.

Положен ли вычет пенсионерам и за детей?

Коротко: пенсионер может перенести вычет на три года до года покупки и вернуть налог, удержанный, пока он работал. Родители могут заявить вычет за долю несовершеннолетнего ребёнка, и сам ребёнок своё право на будущее при этом не теряет.

Пенсия НДФЛ не облагается, поэтому пункт 10 статьи 220 разрешает пенсионеру перенести вычет на предшествующие периоды, но не больше трёх. Купили дом в 2026 году, можно вернуть налог за 2025, 2024 и 2023 годы, если в них был доход с НДФЛ.

Для дома на две семьи это важно: такие дома часто покупают вместе с родителями. У нас в выделенной квартире живёт моя мама. Если родитель-пенсионер платит свою часть и становится собственником доли, он тоже заявит вычет с переносом. Но только при покупке у постороннего продавца.

Когда вычет при покупке дома не дадут?

Коротко: вычет не дают, если продавец вам взаимозависимое лицо, если за вас заплатил работодатель или бюджет, и если вы уже использовали его раньше. Срока владения, прописки в доме или трудового стажа статья 220 для вычета не требует.

И про подтверждение оплаты. При расчёте через банк это выписка или аккредитив, при ячейке или наличных расписка продавца о получении суммы. Без неё налоговая расходы не примет.

Как получить вычет и какие документы нужны?

Коротко: способов три. Декларация 3-НДФЛ по итогам года, через работодателя в течение года или упрощённый порядок, когда банк сам передаёт данные в налоговую. Вернуть налог можно за три последних года, само право на вычет сроком не ограничено.

Три способа получить деньги

Декларация. После окончания года подаёте 3-НДФЛ в личном кабинете налогоплательщика. Проверка идёт до трёх месяцев, затем налог возвращается на счёт. Работодатель. Подаёте заявление в налоговую, в течение 30 дней она выдаёт уведомление, и бухгалтерия перестаёт удерживать НДФЛ из зарплаты. Упрощённый порядок. Если банк участвует в обмене данными с ФНС, заявление появится в личном кабинете уже заполненным, останется подписать.

Что собрать для налоговой

Выписка ЕГРН на дом и участок, договор купли-продажи, документы об оплате: платёжки, выписка банка или расписка продавца. Для ипотеки ещё кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах. Супругам нужны свидетельство о браке и заявление о распределении вычета. Справку о доходах от работодателя обычно не просят: сведения о доходах уже есть в личном кабинете.

Право на вычет появляется в год регистрации собственности, декларацию за этот год подают со следующего января. Купили дом давно и не заявляли? Право бессрочное, но налог вернут только за последние три года.

Что для вычета есть у нашего дома?

Коротко: всё, что налоговая попросит со стороны продавца, у нас готово. Участок 12 соток ИЖС, право собственности зарегистрировано, собственник один, обременений нет, выписка ЕГРН на руках. Покупателю остаётся только собрать свои документы.

Цена выше лимитов, и каждый покупатель с правом на вычет выберет свои 2 млн ₽ полностью. Полный список бумаг на сам объект собран на странице документы при продаже дома, а чем покупка напрямую, без посредника, отличается на практике, рассказано на странице купить дом от собственника.

Частые вопросы про вычет при покупке дома

Что в итоге

Лимит 2 млн ₽ на покупку и 3 млн ₽ на проценты считается на каждого человека и возвращается из уплаченного налога. Для семьи из двух работающих супругов, покупающих дом дороже 4 млн ₽, это до 520 000 ₽ плюс проценты по ипотеке. Главное: оформить право на обоих и не покупать у родственников. Точную сумму в своём случае проверяйте в налоговой, это ваш доход и ваша история вычетов.

Источники

• Статья 220 НК РФ, редакция закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ: лимиты 2 и 3 млн ₽, участок ИЖС, дети, пенсионеры, взаимозависимые лица. КонсультантПлюс, ГАРАНТ.
• ФНС России, вычет при приобретении имущества: 260 000 и 390 000 ₽, кредиты с 2014 года, работодатель. nalog.gov.ru.
• ФНС России, упрощённый порядок вычетов (статья 221.1 НК РФ). nalog.gov.ru.
• ФНС России: срок обращения за вычетом три года. nalog.gov.ru.
• Прогрессивная шкала НДФЛ с 2025 года: 13 % и 15 %. nalog.gov.ru.
• Статья 105.1 НК РФ: перечень взаимозависимых физических лиц. Статья 88 НК РФ: срок камеральной проверки декларации до трёх месяцев.
• Данные об объекте: документы собственницы.