Вопрос о форме собственности встаёт у каждой семьи, которая покупает дом вместе с родителями, взрослыми детьми или другими родственниками. Долю в праве часто оформляют из чувства справедливости: каждый вложился в покупку и хочет видеть своё имя в выписке ЕГРН. Последствия такого выбора проявляются позже, при продаже, наследстве и разделе. Весь дом продают и перестраивают только с согласия всех участников долевой собственности, свою долю продают после предложения совладельцам, а доля умершего переходит к его наследникам без спроса остальных. Для покупателя дома на две семьи от формы права зависит, сможет ли он через несколько лет продать дом сам, к кому он перейдёт по наследству и на каком основании в нём будет жить вторая семья. Поэтому разницу между формами права стоит выяснить до задатка: пока дом не куплен, форму собственности выбирают сами.
Что такое долевая собственность на дом?
Это форма общей собственности, при которой дом принадлежит нескольким людям и за каждым определена доля в праве на весь объект: половина, треть, шестая часть. Конкретная комната за долей не закреплена. Совладельцу с половиной принадлежит половина права на каждую стену, кухню и часть участка под домом.
Из этого вытекает главное правило статьи 246 ГК РФ: распоряжаются домом целиком только по соглашению всех участников. Пользуются им тоже по соглашению, а если договориться не вышло, порядок определяет суд. Налоги и расходы на содержание каждый несёт соразмерно своей доле.
Доля появляется при покупке вдвоём, при наследовании несколькими наследниками и при разделе нажитого в браке. В двух последних случаях совладельцев никто не спрашивает. Вместе с долей достаётся и сосед по дому.
Чем доли отличаются от совместной собственности и от одного собственника?
Формы права различаются числом подписей под любым решением и судьбой права при продаже и смерти владельца. В совместной собственности долей нет вовсе, так супруги владеют нажитым в браке. Один собственник решает всё сам.
Три формы права на жилой дом
| Признак | Один собственник | Совместная (супруги) | Долевая |
|---|---|---|---|
| Кто в выписке ЕГРН | Один человек | Оба супруга, без долей, или один из них | Несколько человек с долями |
| Продать весь дом | Подпись собственника, при браке согласие супруга | Нотариальное согласие второго супруга | Подписи всех совладельцев |
| Продать свою часть | Частей нет, продаётся весь дом | Сначала определить доли | Извещение совладельцев, месяц, нотариус |
| После смерти владельца | Дом наследуется целиком | Половина пережившему супругу, остальное наследникам | Доля уходит наследникам умершего |
| Спор о пользовании | Решает собственник | Решают супруги, иначе суд | Соглашение всех, иначе суд |
Покупателю дома на две семьи важнее всего сравнение одного собственника с долевой собственностью. Совместная собственность на жилой дом обычно складывается у супругов, а доли появляются между родителями и детьми, братьями и сёстрами, двумя семьями, которые вместе вложились в дом. Как отличить в выписке ЕГРН долю от блока, квартиры и целого дома, мы разобрали в статье «Как называется дом на две семьи».
Как продать долю в доме?
Ответ: долю сначала письменно предлагают совладельцам по той же цене, ждут месяц и только потом продают постороннему, через нотариуса. Так работает преимущественное право покупки по статье 250 ГК РФ. Если цена снижается, долю снова предлагают совладельцам, уже по новой цене.
Если порядок нарушен, любой совладелец в течение трёх месяцев может через суд перевести на себя права покупателя. Саму сделку с долей по статье 42 закона 218-ФЗ удостоверяет нотариус, и он проверяет, отправлены ли извещения. Срок ожидания сокращается, если все совладельцы письменно откажутся от покупки.
Охотников мало
Купить долю в чужом доме решаются немногие: жить придётся рядом с людьми, которые не выбирали нового соседа. На woman.ru об этом пишут прямо: «Продать-то можно, но кто ж её купит и за какие деньги», а другая участница добавляет про доли 1/6 и 1/8: «Цены смешные».
Без второго собственника весь дом не продать
Чтобы продать дом по рыночной цене, нужен весь объект, то есть подписи всех. На pravoved.ru женщина спрашивает, как продать половину дома, купленного с бывшим мужем: «Он не согласен». Разошлись они шесть лет назад, а вопрос о продаже так и не решён.
В долевой собственности на дом достаточно одного несогласного: после развода, переезда или ссоры любой совладелец может остановить продажу всего дома, и развязку нередко приходится искать в суде.
Кому достанется доля в доме по наследству?
Доля достаётся наследникам умершего совладельца, и они становятся новыми собственниками дома. В наследство она попадает наравне с деньгами или машиной. Остальные хозяева дома выбрать наследников не могут, и иногда вместо одного совладельца появляются трое наследников.
Совладелец вправе завещать долю кому угодно. Если у него есть нетрудоспособные родители или супруг-пенсионер, им положена обязательная доля по статье 1149 ГК РФ. Так доля дробится дальше, и хозяев у дома прибавляется. Наследник, который владел домом вместе с умершим, по статье 1168 ГК РФ вправе получить неделимую вещь в счёт своей доли, а остальным наследникам выплачивает стоимость их частей.
Мама и взрослые дети
Дом записан на вас и маму по 1/2. Мамину половину наследуете вы и ваш брат, который в доме не живёт. Брат становится совладельцем, и продавать дом вы будете уже вдвоём с ним.
Две семьи в одном доме
Доля умершего соседа переходит его детям из другого города. Они вправе продать её постороннему, предложив сначала вам. Отказались выкупать — живёте с новым человеком, которого видите в первый раз.
Один собственник
Если доли у жильца не было, наследовать в доме нечего: права на дом ему не принадлежали. Дом остаётся одним объектом и переходит к наследникам собственника.
Можно ли выделить свою долю в доме в натуре?
Выделить долю в натуре можно, только если дом технически делится на самостоятельные части без несоразмерного ущерба. Когда дом не делится, выделяющемуся совладельцу выплачивают стоимость доли, и решает это обычно суд. Такой порядок задаёт статья 252 ГК РФ. Обычный дом ИЖС с одной кровлей, одним котлом и одним вводом электричества так разделить почти никогда не удаётся.
Для раздела нужна строительная экспертиза: она определяет, можно ли устроить два входа, развести инженерные сети и выделить каждой стороне помещения по её доле. Следом возникает вопрос правового статуса. Объект ИЖС по Градостроительному кодексу не делится на самостоятельные объекты, поэтому разделённый дом приходится переводить в дома блокированной застройки, а участок ещё и межевать.
При невозможности выдела и незначительной доле суд может обязать остальных совладельцев выкупить её. Путь этот редкий и долгий, а цену доли в нём определяет оценщик.
Хотите дом без совладельцев и судов? Покупка у одного владельца по шагам.Один собственник, один договор: покупка дома напрямую у владельца
Как живут две семьи в доме с одним собственником?
Раздельно в быту и вместе в документах: дом остаётся одним объектом, а самостоятельность второй семье дают свой вход, своя кухня и свой санузел. Для этого вторую семью не нужно делать совладельцем.
В документах
В выписке ЕГРН один жилой дом и один собственник. Квартира для второй семьи отдельной строкой не значится: она часть дома. Продать, заложить или перестроить дом можно одним решением, без извещений и месяца ожидания.
В быту
Зависимость друг от друга создают общий коридор, общая кухня и общая дверь. Их убирает планировка: свой вход с улицы, своя кухня и свой санузел у каждой семьи, капитальная стена между ними. Доли для этого не нужны.
Коммунальные платежи от формы права не зависят. Их делят по договорённости или по показаниям приборов учёта, если установить второй счётчик. Как прописать родных в доме ИЖС и что даёт регистрация, рассказываем в статье «Прописка в частном доме».
Чем закрепить право второй семьи жить в доме без доли?
Главное: договором ссуды с ясным сроком, а на случай смерти собственника завещательным отказом. Эти документы фиксируют, где и как долго человек живёт в доме, но совладельцем его не делают. Ещё одно основание даёт статус члена семьи собственника. Защищают они по-разному, поэтому их сочетают.
Договор безвозмездного пользования
Он же договор ссуды, статья 689 ГК РФ. В нём пишут, какие помещения передаются, кто платит за свет и на какой срок заключён договор. Если срок не указан, по статье 699 ГК РФ любая сторона может отказаться от договора, известив другую за месяц, поэтому срок лучше вписать.
Член семьи собственника
По статье 31 ЖК РФ родственник, вселённый собственником как член семьи, пользуется домом наравне с ним. Это право держится на семейных отношениях: при их прекращении оно обычно теряется.
Завещательный отказ
По статье 1137 ГК РФ собственник обязывает наследника сохранить за конкретным человеком право жить в доме. Отказ начинает действовать после смерти собственника и держит право на срок, указанный в завещании. При жизни собственник может завещание изменить, поэтому сейчас право закрепляет договор ссуды.
Когда семья меняется, договор ссуды пересматривают по соглашению сторон, без нотариуса и пошлины. Размер долей в ЕГРН меняют только сделкой, с нотариусом и согласием совладельцев. Второй семье в доме одного собственника обычно удобнее договор.
Какую форму собственности выбрать до покупки дома?
Форму собственности выбирают по тому, чьи деньги вложены в дом и кто за него отвечает. Если платите и решаете вы один, подойдёт один собственник и договор для второй семьи. Если деньги общие и обе стороны хотят это закрепить, выбирайте доли, но сразу с соглашением о порядке пользования и продажи.
Проверьте себя одним вопросом: что вы сделаете, если через пять лет захотите продать дом и переехать? У одного собственника это обычная продажа. С долями сначала надо уговорить совладельца, а если он против, искать покупателя на долю в чужом доме. Решать стоит до сделки: из единоличного дома доли сделать легко, а собрать дом обратно можно только с согласия всех.
Если в покупке участвует ипотека или материнский капитал, форма собственности зависит и от них: при маткапитале доли детям выделяют обязательно. Какие бумаги проверить у продавца до задатка, собрано в статье «Документы при покупке дома».
Мы продаём свой дом сами, и этот текст не юридическая консультация. Брак, ипотека, материнский капитал и доли детей меняют картину в каждом случае. Форму собственности и договор проверяют нотариус и юрист до подписания.
Как оформлен наш дом в Коккорево?
Один объект ИЖС, один собственник с 2021 года, долей и обременений нет. Так мы оформили дом с выделенной квартирой с самого начала, и сложности долевой собственности к нему не относятся: ни извещений совладельцев, ни наследников доли, ни выдела.
Дом в деревне Коккорево Всеволожского района: кадастровый номер 47:07:0956001:2155.
Площадь 259 м², участок 12 соток ИЖС отмежёван. Цена 24 900 000 ₽, без посредников.
Квартира 40 м² со своим входом с улицы, отдельным крыльцом и тамбуром входит в дом и отдельным объектом в реестре не значится. В ней живёт наша мама. Между квартирой и основной частью капитальная стена, за ней техническое помещение, и конфликтов из-за личных границ за эти годы у нас не было. Отопление в доме от одного электрокотла, счётчик один, под второй подготовлен электроввод. Новый хозяин после регистрации сам решает, кто живёт в квартире: родители, взрослые дети или он сам.
Частые вопросы
Можно ли продать долю в доме без согласия второго собственника?
Согласие не нужно, но по статье 250 ГК РФ долю сначала письменно предлагают совладельцам по той же цене. Через месяц, если они не купили, её продают постороннему, сделку удостоверяет нотариус. Весь дом без подписи каждого совладельца продать нельзя.
Чем долевая собственность на дом отличается от совместной?
В совместной собственности долей нет, так владеют имуществом супруги. В долевой у каждого своя доля в праве на весь дом, и её можно продать, подарить или завещать отдельно от остальных.
Что будет с долей в доме после смерти совладельца?
Доля переходит его наследникам по завещанию или по закону, с учётом обязательной доли нетрудоспособных родственников. Наследники становятся совладельцами, и остальные хозяева дома выбрать их не могут.
Получит ли прописанный в доме родственник право на долю?
Нет. Регистрация по месту жительства даёт право пользоваться жильём, но не право собственности. Собственником остаётся тот, кто записан в ЕГРН. Право жить в доме надёжнее закрепить договором ссуды.
Что в итоге
Долевая собственность на дом связывает совладельцев при продаже, наследстве и разделе: весь дом продают только с подписью каждого, доля умершего уходит к его наследникам, а спор о разделе решает суд. Один собственник и договор для второй семьи дают ей право жить в доме, а решения о продаже и перестройке остаются за одним человеком. Форму выбирают до сделки, вместе с нотариусом. Как проходит такая сделка, рассказываем на странице о покупке дома у собственника.
Площадь дома
259 м² (3 этажа)
40 м² автономная квартира
отдельный вход
Материал
Газобетон, монолит
2021 год постройки
Электричество зимой
13,5–20 тыс.
₽/мес
реальные показания
счётчика за декабрь–февраль
Обязательства
Никаких
ни взносов, ни платы за обслуживание дома
Адрес: Коккорево, Всеволожский район, Ленинградская область · 12 соток, ИЖС · 39 км от КАД, 500 м до Ладоги
+7 (993) 990-00-96
Посмотреть документы и сам дом
Кадастровый номер называем заранее: закажите свою выписку ЕГРН и сверьте раздел о правообладателях и обременениях. На просмотре покажем выписку, проектную документацию и документы на участок.
Коккорево, Всеволожский район, 39 км от Санкт-Петербурга. Продаём сами, от собственника, без комиссии.
Источники
- Понятие общей и долевой собственности — ГК РФ, статья 244; распоряжение и пользование, расходы, выдел доли: статьи 246, 247, 249, 252; совместная собственность супругов: статья 256.
- Преимущественное право покупки, месяц со дня извещения, три месяца на иск — ГК РФ, статья 250.
- Нотариальное удостоверение сделок с долями — Федеральный закон № 218-ФЗ, статья 42.
- Обязательная доля, завещательный отказ, преимущественное право наследника на неделимую вещь — ГК РФ, статьи 1149, 1137, 1168. Договор ссуды и отказ от него с предупреждением за месяц — статьи 689 и 699.
- Права членов семьи собственника — ЖК РФ, статьи 30 и 31.
- Голоса владельцев долей: woman.ru, тема о продаже доли; pravoved.ru, вопрос о доме бывших супругов.
- Наш дом: выписка ЕГРН, кадастровый номер 47:07:0956001:2155, и наш опыт собственников с 2021 года.
Юридическое оформление →
Как оформлен наш дом: один собственник, ИЖС, документы к сделке
Полдома или полноценное жильё →
Половина дома с совладельцем или целый дом с квартирой внутри
Дом с выделенной квартирой →
Квартира 40 м² с отдельным входом: планировка и автономия
Все статьи →
Разборы от владельцев дома: деньги, стройка, два поколения под одной крышей
Налоговый вычет при покупке дома: сколько вернёт покупатель →
Лимиты вычета считаются на каждого покупателя, поэтому сумма зависит от числа покупателей, а не от цены дома
Налог на дом и землю →
Сколько платят за дом от 100 до 250 м² и за участок ИЖС, как работают вычет 50 м² и ограничение роста налога
Межевание участка: обязательно ли и как проверить →
С 1 марта 2025 года дом на участке без границ в ЕГРН не продать: регистрацию сделки приостанавливают