Площадь дома
259 м² (3 этажа)
40 м² автономная квартира
отдельный вход
Материал
Газобетон, монолит
2021 год постройки
Электричество зимой
13,5–20 тыс.
₽/мес
реальные показания
счётчика за декабрь–февраль
Обязательства
Никаких
ни взносов, ни платы за обслуживание дома
Адрес: Коккорево, Всеволожский район, Ленинградская область · 12 соток, ИЖС · 39 км от СПб, 500 м до Ладоги
+7 (993) 990-00-96
Налог на частный дом пугает покупателей больше, чем он того стоит. Чаще всего от незнания: как его считают, почему у соседа меньше и что будет, если дом большой. Мы построили свой дом в 2021 году и живём в нём пятый год: 259 м², три этажа, участок 12 соток ИЖС в Коккорево, Всеволожский район. Ниже разобрали налог по Налоговому кодексу, ставки нашего поселения и что проверить до покупки.
Какие налоги платит владелец частного дома?
Коротко: два, налог на имущество за дом и земельный налог за участок. Оба считает налоговая по кадастровой стоимости из ЕГРН на 1 января, оба приходят одним уведомлением раз в год, и платить их нужно до 1 декабря следующего года. Декларацию подавать не нужно.
Налог на имущество: дом
База: кадастровая стоимость дома минус стоимость 50 м². Ставка для жилого дома не выше 0,1 %, местный совет может снизить её до нуля или поднять максимум втрое, до 0,3 %. Этим же налогом облагаются баня, гараж и другие постройки, если они зарегистрированы.
Земельный налог: участок
База: кадастровая стоимость участка целиком. Для земель под жилой дом, ИЖС и ЛПХ ставка не выше 0,3 %, если участок не используют в бизнесе и он не дороже 300 млн ₽. Для прочих участков ставка до 1,5 %. Льготникам вычитают стоимость 6 соток.
Взносы коттеджного посёлка к налогам не относятся, но при покупке их тоже стоит прибавить к расходам. У нас взносов нет, дом стоит в деревне, не в посёлке и не в садоводстве.
Как рассчитывается налог на частный дом в 2026 году?
Коротко: налог = (кадастровая стоимость дома − стоимость 50 м²) × ставка. Стоимость 50 м² налоговая берёт пропорционально: кадастровую стоимость делит на площадь и умножает на 50. Если результат выше прошлогоднего налога больше чем в 1,1 раза, платят прошлогоднюю сумму, умноженную на 1,1.
В Ленинградской области налог считают от кадастровой стоимости с 1 января 2016 года, переходные понижающие коэффициенты давно не действуют. Сумму налоговая считает сама, вам остаётся проверить исходные цифры.
| Шаг | Что берём | Условный дом 200 м² |
|---|---|---|
| 1. Кадастровая стоимость | Из выписки ЕГРН или личного кабинета, на 1 января года | 8 000 000 ₽ |
| 2. Стоимость 1 м² | Кадастровая стоимость ÷ площадь | 40 000 ₽ |
| 3. Вычет 50 м² | Стоимость 1 м² × 50 (п. 5 ст. 403 НК РФ) | 2 000 000 ₽ |
| 4. Налоговая база | Шаг 1 минус шаг 3 | 6 000 000 ₽ |
| 5. Налог | База × ставка поселения | 6 000 ₽ при 0,1 %, 12 000 ₽ при 0,2 % |
Теперь ограничение роста. Допустим, в прошлом году за этот дом начислили 10 000 ₽, а после переоценки по формуле выходит 14 000 ₽. Платить придётся 11 000 ₽: налог не может превысить прошлогодний больше чем в 1,1 раза (п. 8.1 ст. 408 НК РФ). Так налог догоняет новую кадастровую стоимость постепенно.
Наш дом с выделенной квартирой 40 м² оформлен одним объектом: один кадастровый номер и один собственник с 2021 года. Для налоговой это один жилой дом с одним вычетом: из 259 м² облагается стоимость 209. Если бы квартиру выделили в отдельное помещение, объектов стало бы два и налог считали бы по каждому отдельно. Свою сумму не приводим: она зависит от кадастровой стоимости, а её покупатель увидит в выписке ЕГРН.
Какой налог на дом более 100 кв. м?
Коротко: такой же, как на маленький, только база больше. Отдельной ставки за площадь в Налоговом кодексе нет. Вычет 50 м² положен любому жилому дому, а повышенная ставка 2,5 % касается только объектов дороже 300 млн ₽.
В главе 32 НК РФ площадь влияет на налог только через кадастровую стоимость. Вот как меняется сумма при цене метра 40 000 ₽ и ставке 0,2 %:
| Площадь дома | Кадастровая стоимость | База после вычета 50 м² | Налог в год |
|---|---|---|---|
| 50 м² | 2 000 000 ₽ | 0 ₽ | 0 ₽ |
| 80 м² | 3 200 000 ₽ | 1 200 000 ₽ | 2 400 ₽ |
| 150 м² | 6 000 000 ₽ | 4 000 000 ₽ | 8 000 ₽ |
| 250 м² | 10 000 000 ₽ | 8 000 000 ₽ | 16 000 ₽ |
Цифры условные. Вывод такой: большой дом платит больше в разы, но в абсолютных деньгах это тысячи рублей в год, пока кадастровая стоимость в пределах рынка. Сильнее на сумму влияет статус здания. Жилой дом облагается по ставке до 0,1 %, а объект, записанный в ЕГРН как нежилое здание, может попасть под ставку для прочих объектов, до 0,5 %.
Кто устанавливает ставки и сколько платят в Коккорево?
Коротко: ставки утверждает совет депутатов муниципального образования в пределах НК РФ. Коккорево входит в Рахьинское городское поселение Всеволожского района. На 2025 год там действовали 0,2 % для жилых домов и 0,3 % для участков под жилищное строительство.
Эти ставки на 2025 год мы взяли из пересказа решений совета депутатов на справочном сайте, а не из самих решений. Ставки меняются, поэтому ставку своего года проверяйте в сервисе ФНС «Справочная информация о ставках и льготах». На что ещё смотреть при выборе, собрали на странице купить дом во Всеволожском районе.
Сервис ФНС «Справочная информация о ставках и льготах»
- Выберите налог, год и поселение: для Коккорево это Рахьинское
- Откройте решение: там ставки, местные льготы и увеличенные вычеты, если совет их ввёл
- Сумму можно прикинуть в налоговом калькуляторе ФНС
В апреле 2026 года Ленобласть приняла закон о преобразовании Всеволожского района в муниципальный округ: поселения упразднят, когда закончатся полномочия нынешних советов. После этого ставки будет устанавливать совет округа.
Земельный налог на участок ИЖС: как считается?
Коротко: кадастровая стоимость участка × ставка до 0,3 %. Вычет 600 м² положен только льготникам. Рост ограничен той же планкой 1,1, а участок ИЖС без зарегистрированного дома через 10 лет облагается с коэффициентом 2.
4 500 ₽ в год
Условный участок 12 соток с кадастровой стоимостью 1 500 000 ₽ при ставке 0,3 %. Вся стоимость участка идёт в базу, без вычета.
2 250 ₽ в год
Тот же участок: вычет 6 соток снимает половину стоимости, 750 000 ₽. Участок до 6 соток у льготника налогом не облагается вовсе.
Коэффициент 2
Если право на участок ИЖС зарегистрировано больше 10 лет назад, а на дом так и нет, налог считают в двойном размере до регистрации дома.
Коэффициент 2 касается голой земли «под стройку когда-нибудь» и неоформленных домов. У готового дома с зарегистрированным правом этой ловушки нет. У нас участок 12 соток ИЖС, дом на нём оформлен, так что земельный налог считается по обычной ставке.
Какие льготы по налогу на дом есть у пенсионеров и многодетных?
Коротко: пенсионеры полностью освобождены от налога на один дом, многодетным уменьшают базу на 7 м² за каждого несовершеннолетнего ребёнка. По земле обе категории получают вычет 600 м².
| Кто | Налог на дом | Земельный налог |
|---|---|---|
| Пенсионеры, мужчины от 60 и женщины от 55 лет | Освобождение от налога на один дом по выбору (ст. 407 НК РФ) | Минус стоимость 600 м² одного участка (ст. 391 НК РФ) |
| Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства | Освобождение от налога на один дом по выбору | Минус стоимость 600 м² |
| Семьи с тремя и более несовершеннолетними детьми | Дополнительный вычет 7 м² на каждого ребёнка (п. 6.1 ст. 403 НК РФ) | Минус стоимость 600 м² |
| Все владельцы | Хозпостройки до 50 м² на участке ИЖС, ЛПХ, сада освобождены по ст. 407 | Нет |
Пример для многодетной семьи с тремя детьми и условным домом 150 м² по 40 000 ₽ за метр. Вычет становится 50 + 21 = 71 м², то есть 2 840 000 ₽. База 3 160 000 ₽, налог при 0,2 % выходит 6 320 ₽ вместо 8 000 ₽. В Рахьинском поселении на 2025 год были и местные льготы, например для многодетных и жителей старше 70 лет. Действуют ли они сейчас, покажет сервис ФНС.
Льгота по налогу на имущество даётся на один объект каждого вида: один дом, одну квартиру, один гараж. Если у пенсионера дом и квартира, освободят и то и другое, а если два дома, то только один. Выбрать объект можно уведомлением до 31 декабря, иначе налоговая сама освободит тот, по которому налог больше. Если льгота не применилась, подайте заявление через личный кабинет.
Что делать, если кадастровая стоимость дома завышена?
Коротко: сначала проверить ошибки в характеристиках, потом, если нужно, установить стоимость в размере рыночной. В Ленобласти оба заявления рассматривает ГБУ ЛО «ЛенКадОценка». Последняя массовая оценка зданий в области прошла в 2023 году.
Шаг 1: найти ошибку
Закажите выписку о кадастровой стоимости и сверьте характеристики: площадь, этажность, материал стен, год постройки, назначение. Лишний этаж или чужая площадь в реестре завышают стоимость. Ошибку исправляют по заявлению, оценщик не нужен.
Шаг 2: рыночная стоимость
Если ошибок нет, а стоимость выше рынка, закажите отчёт оценщика. Заявление с отчётом подают в течение шести месяцев с даты оценки, лично, через МФЦ или заказным письмом. Рассматривают его 30 календарных дней, отказ можно обжаловать в суде. Отчёт платный, поэтому сначала прикиньте, окупит ли его разница в налоге.
При ставке 0,1–0,2 % снижение кадастровой стоимости на миллион экономит 1–2 тысячи рублей в год. Спор ради одного налога окупается не всегда, он оправдан при грубой ошибке.
Когда приходит уведомление и до какого числа платить?
Коротко: налог за год платят до 1 декабря следующего года, за 2025 год до 1 декабря 2026-го. Уведомление ФНС присылает не позднее чем за 30 дней до срока: в личный кабинет налогоплательщика, а тем, у кого его нет, письмом. Платёж идёт через единый налоговый счёт.
Уведомления нет
Если дом есть, а уведомления не было ни разу, до 31 декабря года, следующего за годом владения, нужно сообщить об объекте в налоговую. Штраф за молчание 20 % от неуплаченного налога.
Три года назад
Налог выставляют не больше чем за три года до года отправки уведомления.
Год покупки
Налог считают по полным месяцам владения. Право зарегистрировано до 15 числа включительно: месяц засчитан покупателю, после 15-го уходит продавцу.
Каждый платит за свои месяцы по своему уведомлению, рассчитываться между собой не нужно. С этим налогом путают вычет по НДФЛ за покупку: он не уменьшает налог на дом, а возвращает подоходный. Сколько можно вернуть, разобрали в статье про налоговый вычет при покупке дома.
Что проверить покупателю дома про налоги до сделки?
Коротко: назначение здания, число объектов в ЕГРН, кадастровую стоимость дома и участка и нет ли долгов. Всё это видно в выписке ЕГРН.
Что влияет на налог
- Назначение: жилой дом, а не нежилое здание
- Вид разрешённого использования участка: ИЖС или ЛПХ
- Сколько объектов: один дом или дом, поделённый на помещения
- Кадастровая стоимость дома и участка на 1 января
Дом ИЖС, один собственник
- Участок 12 соток ИЖС, право собственности зарегистрировано
- Один кадастровый номер, один собственник с 2021 года
- Обременений и прописанных нет, выписку ЕГРН показываем
- Взносов нет: не посёлок и не садоводство
Долги продавца по налогу на покупателя не переходят: налог персональный. Полный список бумаг, которые стоит запросить у продавца, собрали в чек-листе документов при покупке дома.
Частые вопросы о налогах на дом и участок
Какой налог на дом более 100 кв. м?
Отдельной ставки для больших домов нет. Из кадастровой стоимости вычитают 50 м², ставка одна для любой площади: по кодексу до 0,1 %, местный совет может поднять её максимум до 0,3 %. Больше метров означает больше базу, а не другой процент. Ставка 2,5 % только для объектов дороже 300 млн ₽.
Платят ли пенсионеры налог за свой дом?
Пенсионеры и люди, достигшие 60 и 55 лет, освобождены от налога на один жилой дом по выбору, если он не используется в бизнесе. По земле льгота другая: из кадастровой стоимости одного участка вычитают 6 соток, и с участка 12 соток налог платят примерно с половины.
До какого числа платить налог на дом за 2025 год?
Не позднее 1 декабря 2026 года, вместе с земельным налогом. Сумму считает налоговая и присылает уведомление в личный кабинет или письмом. Если уведомления не было ни разу, о доме нужно сообщить в налоговую до 31 декабря года, следующего за годом владения, иначе штраф 20 %.
Можно ли уменьшить налог, если кадастровая стоимость завышена?
Да. Техническую ошибку в площади или этажности исправляют по заявлению в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка». Если стоимость просто выше рынка, нужен отчёт оценщика и заявление в течение шести месяцев с даты оценки. Рассмотрение 30 календарных дней, отказ оспаривают в суде.
Что в итоге
Налог на дом устроен проще, чем о нём говорят. База одна: кадастровая стоимость из ЕГРН. Для дома из неё вычитают 50 м² и умножают на ставку поселения, для участка ИЖС берут стоимость целиком и ставку до 0,3 %. Рост каждого налога ограничен 10 % в год, пенсионеры не платят за один дом, многодетным уменьшают базу. Самая дорогая ошибка здесь не в арифметике, а в документах: нежилое назначение, неоформленный дом на старом участке ИЖС или завышенная из-за ошибки кадастровая стоимость.
Посмотреть документы на дом до сделки
Покажем выписку ЕГРН на дом и участок. Дом ИЖС, один собственник, обременений и прописанных нет, сделка через нотариуса или банковскую ячейку.
Коккорево, Всеволожский район, 39 км от СПб, 500 м до Ладожского озера. Дом 259 м² с выделенной квартирой 40 м², 12 соток, 24 900 000 ₽ от собственника, без комиссии. Полное описание на главной странице.
Источники
- Глава 32 НК РФ: вычеты (ст. 403), ставки (ст. 406), льготы (ст. 407), коэффициент 1,1 и правило 15 числа (ст. 408), срок уплаты (ст. 409). КонсультантПлюс, ст. 403, ст. 408, ст. 406 (ГАРАНТ).
- Глава 31 НК РФ: вычет 600 м² (ст. 391), ставки (ст. 394), коэффициенты 2 и 1,1 (ст. 396). КонсультантПлюс, ст. 391, ст. 394.
- Статьи 23 (п. 2.1), 52 и 129.1 НК РФ: уведомление за 30 дней, сообщение об объекте, штраф 20 %.
- ФНС России, Ленинградская область: ставки и льготы, налоговый калькулятор. nalog.gov.ru/rn47/service/tax, nalog.gov.ru/rn47/service/nalog_calc.
- Областной закон Ленинградской области от 29.10.2015 № 102-оз: кадастровая стоимость с 2016 года. КонсультантПлюс.
- Решения совета депутатов Рахьинского городского поселения от 17.12.2024 № 26 и № 27, ставки и льготы на 2025 год (вторичный источник, сверяйте с сервисом ФНС): налог на имущество, земельный налог.
- Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», ст. 22.1. КонсультантПлюс. Кадастровая оценка в Ленобласти: kugi.lenobl.ru.
- Всеволожский муниципальный округ: МР7.
- Данные о нашем доме: выписка ЕГРН.
Юридическая чистота →
Право собственности, ИЖС и порядок сделки по нашему дому
Финансы и содержание →
Все регулярные расходы на дом и расчёт для двух семей
Один собственник или долевая →
Чем рискует покупатель дома с несколькими владельцами
Все статьи →
Разборы по своему опыту: стройка, деньги, две семьи